Marché de l'immobilier d'entreprise à Montpellier 2025
Un marché tertiaire parmi les plus stables de France, porte par une demande locale forte et une rarete de l'offre neuve qui soutient les valeurs.
m² commercialises
En 2025 : 99 993 m² bureaux et 101 452 m² locaux d'activité.
HT/m²/an
Loyer prime des bureaux neufs, vacance d'environ 4%.
d'acteurs locaux
La demande est portee par le tissu économique regional.
de la demande à l'Est
Secteur Est (Millénaire, Eureka) devant le Sud (28%).
Le marché tertiaire en 2025
Après un pic exceptionnel en 2024, le marché des bureaux retrouve un rythme normal avec environ 99 993 m2 commercialises en 2025 sur la métropole. La petite et moyenne surface (50 a 500 m2) reste le moteur principal du marché, alimentee par les PME et les services aux entreprises. Les loyers restent stables, voire en légère hausse sur le segment neuf, soutenus par la rarete relative de l'offre prime.
Les valeurs locatives
- Prime neuf (Eureka, Millénaire, Cambaceres) : 200 a 230 euros HT/HC/m2/an
- Tertiaire moderne (Parc Aéroport, Port Marianne, Odysseum) : 160 a 190 euros
- Tertiaire intermediaire (Parc 2000, zones peripheriques récentes) : 130 a 165 euros
- Bureaux anciens rénovés (centre-ville, peripherie) : 100 a 140 euros
Les valeurs varient selon la qualité du bien, ses prestations (parkings, climatisation, certifications), et son emplacement. Ces fourchettes sont indicatives et peuvent être depassees sur des emplacements exceptionnels.
Le taux de vacance
Avec environ 4% de vacance sur les bureaux, le marché montpellierain reste tendu, surtout sur le neuf et les emplacements premium. Les biens de qualité ne restent pas longtemps disponibles, ce qui justifie une recherche anticipee et bien accompagnee.
Le marché des locaux d'activité
Avec plus de 101 452 m2 commercialises, les locaux d'activité affichent une stabilite remarquable. C'est le segment le plus resilient du marché : la demande depasse l'offre neuve, et le rattrapage du deficit est devenu un enjeu majeur de la Métropole. Les loyers se situent generalement entre 50 et 90 euros HT/HC/m2/an, avec des entrepôts logistiques entre 45 et 75 euros.
Les segments porteurs
- Logistique urbaine et derniere ligne droite e-commerce : forte croissance liee aux nouveaux modes de consommation
- Activité mixte (atelier + bureaux) : très demande par les PME artisanales et industrielles
- Locaux pour la santé : matériel medical, ortho-prothesistes, distribution pharmaceutique
Le marché du commerce
Le commerce montpellierain est porte par plusieurs polarites complémentaires : l'Ecusson historique (prestige, fort flux pieton), Odysseum (centre commercial + loisirs), les retail parks de peripherie. Les droits au bail sur les emplacements prime de l'Ecusson atteignent des valeurs significatives, signe de la qualité de ces emplacements.
Une demande locale et selective
Caracteristique forte du marché montpellierain : 83% des occupants sont des acteurs locaux ou regionaux. Les projets se repartissent entre relocalisation (la majorite, lors d'agrandissement ou de modernisation), extension et création. Cette demande locale donne de la stabilite au marché, qui ne depend pas exclusivement des grands mouvements nationaux.
La repartition geographique
La demande placee se concentre sur deux axes :
- L'Est (Millénaire, Eureka, Odysseum) : 41% de la demande placee, soutenue par l'attractivité des grands parcs tertiaires
- Le Sud (Garosud, Parc Aéroport, Lattes) : 28% de la demande, dynamise par les locaux d'activité et le tertiaire moderne
- Le Nord et le Centre completent le marché avec les filières specifiques (Euromédecine, centre historique)
Perspectives
Plusieurs facteurs soutiennent le marché pour les années à venir :
- La baisse des taux d'intérêt qui ravive les transactions à l'achat
- L'attractivité continue de la métropole (1re métropole de France 2026)
- Les livraisons neuves dans Cambaceres et Eureka Extension
- Le renforcement des exigences environnementales qui valorise le neuf
- La demande tertiaire premium liee aux nouveaux usages (servicialisation, qualité environnementale)
Une hausse moderee des loyers prime est probable a moyen terme, soutenue par ces facteurs.
Vos questions sur le marché montpellierain
Quel est le prix moyen d'un bureau à louer à Montpellier en 2025 ?
Les loyers prime (Eureka, Millénaire, Cambaceres neuf) atteignent 200 a 230 euros HT/HC le m2 par an. Le tertiaire moderne (Parc Aéroport, Port Marianne, Odysseum) se situé entre 160 et 190 euros. Le tertiaire intermediaire (Parc 2000, peripherie) se loue 130 a 165 euros. Garosud propose des loyers plus accessibles entre 100 et 160 euros.
Combien de m2 de bureaux ont ete commercialises à Montpellier en 2025 ?
Le marché montpellierain a enregistre 201 445 m2 commercialises en 2025, repartis entre 99 993 m2 de bureaux et 101 452 m2 de locaux d'activité. Après un pic exceptionnel en 2024, le marché retrouve un rythme normal mais reste l'un des plus dynamiques de France.
Quel est le taux de vacance des bureaux à Montpellier ?
Le taux de vacance des bureaux à Montpellier est d'environ 4% en 2025, ce qui traduit un marché tendu, surtout sur le neuf et les emplacements premium. Les biens de qualité ne restent pas longtemps disponibles, ce qui justifie une recherche anticipee.
Quel rendement attendre d'un investissement immobilier d'entreprise à Montpellier ?
Les rendements nets typiques : 5,0% a 5,8% pour les bureaux prime, 6,0% a 7,5% pour le tertiaire intermediaire, 7,0% a 9,0% pour les locaux d'activité, 5,5% a 7,5% pour les locaux commerciaux. Voir notre page investisseurs →
Le marché des locaux d'activité est-il porteur à Montpellier ?
Oui, c'est même le segment le plus resilient et le plus tendu du marché. La rarete de l'offre (foncier limite, peu de constructions neuves) et la demande soutenue (logistique urbaine, derniere ligne droite e-commerce, PME industrielles) tirent les valeurs. C'est l'un des meilleurs investissements long terme sur la métropole.
Qui sont les principaux acteurs du marché immobilier d'entreprise à Montpellier ?
Le marché est anime par plusieurs cabinets spécialisés (Aggimmo, Tourny Meyer, Norman Taylor, BNP Paribas Real Estate, JLL...) et par l'Observatoire Montpellierain de l'Immobilier d'Entreprise. 83% des transactions impliquent des acteurs locaux ou regionaux, ce qui donne une stabilite particuliere a ce marché par rapport a ceux domines par les grands flux nationaux.
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