Marche de l'immobilier d'entreprise a Montpellier 2025
Un marche tertiaire parmi les plus stables de France, porte par une demande locale forte et une rarete de l'offre neuve qui soutient les valeurs.
m² commercialises
En 2025 : 99 993 m² bureaux et 101 452 m² locaux d'activite.
HT/m²/an
Loyer prime des bureaux neufs, vacance d'environ 4%.
d'acteurs locaux
La demande est portee par le tissu economique regional.
de la demande a l'Est
Secteur Est (Millenaire, Eureka) devant le Sud (28%).
Le marche tertiaire en 2025
Apres un pic exceptionnel en 2024, le marche des bureaux retrouve un rythme normal avec environ 99 993 m2 commercialises en 2025 sur la metropole. La petite et moyenne surface (50 a 500 m2) reste le moteur principal du marche, alimentee par les PME et les services aux entreprises. Les loyers restent stables, voire en legere hausse sur le segment neuf, soutenus par la rarete relative de l'offre prime.
Les valeurs locatives
- Prime neuf (Eureka, Millenaire, Cambaceres) : 200 a 230 euros HT/HC/m2/an
- Tertiaire moderne (Parc Aeroport, Port Marianne, Odysseum) : 160 a 190 euros
- Tertiaire intermediaire (Parc 2000, zones peripheriques recentes) : 130 a 165 euros
- Bureaux anciens renoves (centre-ville, peripherie) : 100 a 140 euros
Les valeurs varient selon la qualite du bien, ses prestations (parkings, climatisation, certifications), et son emplacement. Ces fourchettes sont indicatives et peuvent etre depassees sur des emplacements exceptionnels.
Le taux de vacance
Avec environ 4% de vacance sur les bureaux, le marche montpellierain reste tendu, surtout sur le neuf et les emplacements premium. Les biens de qualite ne restent pas longtemps disponibles, ce qui justifie une recherche anticipee et bien accompagnee.
Le marche des locaux d'activite
Avec plus de 101 452 m2 commercialises, les locaux d'activite affichent une stabilite remarquable. C'est le segment le plus resilient du marche : la demande depasse l'offre neuve, et le rattrapage du deficit est devenu un enjeu majeur de la Metropole. Les loyers se situent generalement entre 50 et 90 euros HT/HC/m2/an, avec des entrepots logistiques entre 45 et 75 euros.
Les segments porteurs
- Logistique urbaine et derniere ligne droite e-commerce : forte croissance liee aux nouveaux modes de consommation
- Activite mixte (atelier + bureaux) : tres demande par les PME artisanales et industrielles
- Locaux pour la sante : materiel medical, ortho-prothesistes, distribution pharmaceutique
Le marche du commerce
Le commerce montpellierain est porte par plusieurs polarites complementaires : l'Ecusson historique (prestige, fort flux pieton), Odysseum (centre commercial + loisirs), les retail parks de peripherie. Les droits au bail sur les emplacements prime de l'Ecusson atteignent des valeurs significatives, signe de la qualite de ces emplacements.
Une demande locale et selective
Caracteristique forte du marche montpellierain : 83% des occupants sont des acteurs locaux ou regionaux. Les projets se repartissent entre relocalisation (la majorite, lors d'agrandissement ou de modernisation), extension et creation. Cette demande locale donne de la stabilite au marche, qui ne depend pas exclusivement des grands mouvements nationaux.
La repartition geographique
La demande placee se concentre sur deux axes :
- L'Est (Millenaire, Eureka, Odysseum) : 41% de la demande placee, soutenue par l'attractivite des grands parcs tertiaires
- Le Sud (Garosud, Parc Aeroport, Lattes) : 28% de la demande, dynamise par les locaux d'activite et le tertiaire moderne
- Le Nord et le Centre completent le marche avec les filieres specifiques (Euromedecine, centre historique)
Perspectives
Plusieurs facteurs soutiennent le marche pour les annees a venir :
- La baisse des taux d'interet qui ravive les transactions a l'achat
- L'attractivite continue de la metropole (1re metropole de France 2026)
- Les livraisons neuves dans Cambaceres et Eureka Extension
- Le renforcement des exigences environnementales qui valorise le neuf
- La demande tertiaire premium liee aux nouveaux usages (servicialisation, qualite environnementale)
Une hausse moderee des loyers prime est probable a moyen terme, soutenue par ces facteurs.
Vos questions sur le marche montpellierain
Quel est le prix moyen d'un bureau a louer a Montpellier en 2025 ?
Les loyers prime (Eureka, Millenaire, Cambaceres neuf) atteignent 200 a 230 euros HT/HC le m2 par an. Le tertiaire moderne (Parc Aeroport, Port Marianne, Odysseum) se situe entre 160 et 190 euros. Le tertiaire intermediaire (Parc 2000, peripherie) se loue 130 a 165 euros. Garosud propose des loyers plus accessibles entre 100 et 160 euros.
Combien de m2 de bureaux ont ete commercialises a Montpellier en 2025 ?
Le marche montpellierain a enregistre 201 445 m2 commercialises en 2025, repartis entre 99 993 m2 de bureaux et 101 452 m2 de locaux d'activite. Apres un pic exceptionnel en 2024, le marche retrouve un rythme normal mais reste l'un des plus dynamiques de France.
Quel est le taux de vacance des bureaux a Montpellier ?
Le taux de vacance des bureaux a Montpellier est d'environ 4% en 2025, ce qui traduit un marche tendu, surtout sur le neuf et les emplacements premium. Les biens de qualite ne restent pas longtemps disponibles, ce qui justifie une recherche anticipee.
Quel rendement attendre d'un investissement immobilier d'entreprise a Montpellier ?
Les rendements nets typiques : 5,0% a 5,8% pour les bureaux prime, 6,0% a 7,5% pour le tertiaire intermediaire, 7,0% a 9,0% pour les locaux d'activite, 5,5% a 7,5% pour les locaux commerciaux. Voir notre page investisseurs →
Le marche des locaux d'activite est-il porteur a Montpellier ?
Oui, c'est meme le segment le plus resilient et le plus tendu du marche. La rarete de l'offre (foncier limite, peu de constructions neuves) et la demande soutenue (logistique urbaine, derniere ligne droite e-commerce, PME industrielles) tirent les valeurs. C'est l'un des meilleurs investissements long terme sur la metropole.
Qui sont les principaux acteurs du marche immobilier d'entreprise a Montpellier ?
Le marche est anime par plusieurs cabinets specialises (Aggimmo, Tourny Meyer, Norman Taylor, BNP Paribas Real Estate, JLL...) et par l'Observatoire Montpellierain de l'Immobilier d'Entreprise. 83% des transactions impliquent des acteurs locaux ou regionaux, ce qui donne une stabilite particuliere a ce marche par rapport a ceux domines par les grands flux nationaux.
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